Loi Carrez et surfaces d’extérieur
La surface loi Carrez ne dit rien de l’extérieur. Voici ce qu’elle mesure, ce qu’elle laisse de côté et comment comparer deux biens avec terrasse ou balcon.
En bref
La surface loi Carrez est la surface privative d’un lot de copropriété : les planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures. Les balcons, terrasses et jardins n’y entrent pas. Une erreur de plus de 5 % en défaveur de l’acheteur ouvre droit à une baisse de prix proportionnelle, à demander dans l’année qui suit l’acte authentique.
Ce que la loi impose
L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 oblige le vendeur d’un lot de copropriété à mentionner la superficie de la partie privative dans la promesse, l’avant-contrat et l’acte. Elle s’applique aux appartements et aux maisons soumises au statut de la copropriété.
La loi écarte certains lots : caves, garages, emplacements de stationnement, et lots de moins de huit mètres carrés. Elle ne compte pas non plus les parties de locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
Les maisons individuelles ne sont pas en copropriété : la loi Carrez ne s’y applique pas. L’annonce donne alors une surface habitable et la surface du terrain.
Les surfaces qui coexistent
| Surface | Ce qu’elle mesure | Où la trouver |
|---|---|---|
| Loi Carrez | Locaux clos et couverts d’un lot de copropriété | Avant-contrat, acte, attestation du diagnostiqueur |
| Surface habitable | Planchers des pièces, hors murs, cages, gaines | Annonce, bail |
| Surface de l’extérieur | Balcon, terrasse, jardin, cour mesurés à part | Annonce, acte descriptif, mesurage |
| Surface du terrain | Parcelle cadastrale | Cadastre, acte |
Comment comparer deux biens avec extérieur
Le prix au mètre carré habitable est une mesure incomplète : il rapporte le prix du bien entier à la seule surface intérieure. Deux appartements de 60 m² Carrez au même prix ne se valent pas si l’un a 12 m² de terrasse et l’autre un balcon de 2 m².
La méthode consiste à comparer trois nombres : le prix, la surface Carrez et la surface d’extérieur. Aucune règle officielle ne fixe la valeur d’un mètre carré d’extérieur. Dans la pratique, on le valorise à une fraction du mètre carré habitable, qui varie avec l’exposition, la vue et l’usage possible, et qui se discute bien par bien.
Exemple chiffré, valeurs d’illustration. Un appartement de 60 m² Carrez avec 12 m² de terrasse est demandé à 720 000 €, soit 12 000 € par mètre carré habitable. Un autre appartement de 60 m² Carrez avec 2 m² de balcon est demandé à 690 000 €, soit 11 500 € par mètre carré habitable. Le premier paraît plus cher au mètre carré habitable, mais il offre un extérieur six fois plus grand pour 30 000 € de plus, soit 3 000 € par mètre carré d’extérieur supplémentaire. La comparaison au seul prix du mètre carré habitable trompe.
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Questions fréquentes
Un balcon compte-t-il dans la surface loi Carrez ?
Non. La surface loi Carrez ne compte que les locaux clos et couverts. Le balcon, la terrasse et le jardin se mesurent à part.
Qui mesure la surface loi Carrez ?
Un diagnostiqueur professionnel, ou le vendeur lui-même. Le recours à un professionnel n’est pas obligatoire, mais il sécurise le chiffre : l’attestation engage son auteur.
Que se passe-t-il si la surface réelle est inférieure ?
Si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle de l’acte, l’acheteur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L’action se prescrit par un an à compter de l’acte authentique.
La loi Carrez s’applique-t-elle aux maisons ?
Uniquement aux lots de copropriété. Une maison individuelle, hors copropriété, n’est pas concernée : on se fie alors à la surface habitable de l’annonce, qu’un mesurage peut confirmer.
Une loggia fermée compte-t-elle ?
Elle peut compter si elle est close et couverte, comme une pièce. Une loggia ouverte ne compte pas. Demandez le détail de l’attestation.
Pourquoi une annonce donne-t-elle deux surfaces ?
Parce que la surface loi Carrez ne dit rien de l’extérieur. Une annonce sérieuse donne la surface intérieure et celle de l’extérieur. Si l’extérieur manque, demandez-le.
Mise à jour : 14 octobre 2026. Sources : loi du 10 juillet 1965, article 46, Légifrance, loi du 18 décembre 1996, Légifrance.
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