Vivre avec un extérieur dans les Hauts-de-Seine
Parc de Saint-Cloud, île de la Jatte, forêt de Meudon et communes de la boucle de la Seine : le département qui borde Paris à l'ouest et au sud offre plus de jardins que la capitale, avec des prix qui varient du simple au double selon la commune. Les biens avec balcon, terrasse ou jardin sont en bas de page.
En bref
Les Hauts-de-Seine (92) comptent 36 communes sur 176 km² et 1 647 435 habitants au recensement de 2022, d'après Wikipédia. Les prix moyens publiés pour les appartements vont de 6 340 € à 6 466 € le m² en octobre 2026 selon la source, contre 10 500 € à Neuilly-sur-Seine et 4 251 € à Fontenay-aux-Roses d'après PAP. Environ 1 500 hectares de bois et de parcs, dont le parc de Saint-Cloud, le parc de Sceaux et la forêt de Meudon, couvrent le département.
Les Hauts-de-Seine en bref
Le département est ce que Wikipédia appelle un « département-ville » : presque entièrement urbanisé, hors parcs et bois. Sa préfecture est Nanterre, et il compte trois arrondissements : Nanterre, Antony et Boulogne-Billancourt. Son point culminant est à Vaucresson, à 180 mètres, et le mont Valérien, à 162 mètres, est la hauteur la plus visible du coteau central. La Seine traverse le département, borde 17 de ses 36 communes et y est franchie par 36 ponts.
La Défense, quartier d'affaires du nord, abrite la Grande Arche et s'étend sur Courbevoie, Puteaux, Nanterre et La Garenne-Colombes. Boulogne-Billancourt est la seule commune de plus de 100 000 habitants. Neuilly-sur-Seine figure parmi les communes aux revenus médians les plus élevés du département. Environ 150 000 personnes y étudient, avec l'université de Nanterre et plusieurs grandes écoles.
Parcs, jardins et vues
Le parc de Saint-Cloud, domaine national de 460 hectares dont la plus grande partie se trouve à Saint-Cloud, accueille de grands festivals de musique. Le parc de Sceaux et la forêt de Meudon font partie des quelque 1 500 hectares de bois et de parcs du département. Le domaine national de Saint-Cloud longe toute la limite sud de Garches, et la forêt domaniale de la Malmaison, avec le bois de Saint-Cucufa, se trouve à l'ouest.
Chaque commune a ses propres espaces. À Boulogne-Billancourt, le parc Edmond-de-Rothschild s'étend sur environ 15 hectares et le jardin Albert-Kahn occupe le quartier de Parchamp. L'île Seguin, ancien site industriel de Renault, couvre 12,3 hectares. À Neuilly-sur-Seine, la commune compte la plus grande partie de l'île de la Jatte, et le bois de Boulogne borde son flanc est et sud. À Malakoff, le parc Léon-Salagnac et la coulée verte du Sud parisien traversent la ville. À Fontenay-aux-Roses, le parc Sainte-Barbe occupe 18 000 m². Au Plessis-Robinson, le parc Henri-Sellier et la cité-jardin construite entre 1924 et 1939 occupent les anciennes terres du château.
Pour qui cherche un extérieur, c'est ce qui distingue ce département de Paris. Les maisons y sont moins rares qu'à Paris : PAP publie un prix pour les maisons dans chacune des communes de son tableau. Un parc ou un bois proche compense en partie l'absence de jardin privatif. Un balcon donne sur ce qui l'entoure : une avenue, une cour, un jardin ou un bois. Une vue annoncée sur la Seine ou sur un parc se vérifie à la visite, à plusieurs heures du jour.
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Dites-nous ce que vous cherchez ou ce que vous vendez dans ce secteur. L’équipe De Ferla vous rappelle du lundi au samedi.
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Les communes à connaître
Quatre ensembles de communes donnent une idée du département. Les prix cités viennent de PAP (DVF et PAP, 1er octobre 2026) et d'Efficity, pour chaque commune entière, tous quartiers confondus.
- Neuilly-sur-Seine et Levallois-Perret
- Boulogne-Billancourt et Courbevoie
- Saint-Cloud, Sèvres et Garches
- Montrouge, Malakoff, Fontenay-aux-Roses et Le Plessis-Robinson
Neuilly-sur-Seine et Levallois-Perret
Neuilly-sur-Seine est la commune la plus chère de la page : PAP indique 10 500 € le m² pour les appartements, avec une évolution de +0,7 % sur un an, et Efficity 10 400 € en octobre 2026, dans une fourchette de 8 590 € à 13 690 €. Elle compte 59 200 habitants en 2022 sur 373 hectares, borde le bois de Boulogne et la plus grande partie de l'île de la Jatte lui appartient. La ligne 1 du métro s'y arrête à Porte Maillot, Les Sablons et Pont de Neuilly. Pour les maisons, Efficity indique 12 140 € le m² et PAP 17 144 €.
Levallois-Perret est à 9 095 € chez PAP et à 8 720 € chez Efficity, dans une fourchette de 7 190 € à 10 450 €, avec une évolution de −1,2 % sur un an. C'est, selon Wikipédia, la commune la plus densément peuplée de France, avec plus de 27 000 habitants au km² et 68 412 habitants en 2022 sur 241 hectares. La ligne 3 du métro s'y arrête à Pont de Levallois-Bécon, Anatole France et Louise Michel, et le parc de la Planchette occupe l'ancien domaine Bérenger.
Boulogne-Billancourt et Courbevoie
Boulogne-Billancourt est à 8 366 € le m² chez PAP, avec +1,2 % sur un an. La commune couvre 617 hectares, borde le bois de Boulogne au nord et s'ouvre sur une boucle de la Seine. Les lignes 9 et 10 du métro la desservent, avec Marcel Sembat, Billancourt et Pont de Sèvres pour la première et Boulogne-Jean Jaurès et Boulogne-Pont de Saint-Cloud pour la seconde. Les maisons y sont rares : PAP indique qu'elles représentent environ 2 % des ventes, avec un prix médian de 2 817 300 € pour 194 m².
Courbevoie est à 6 694 € chez PAP et à 6 590 € chez Efficity, de 5 230 € à 7 960 €, avec +1,4 % sur un an. La commune compte 81 945 habitants en 2022 sur 417 hectares, sur la rive gauche de la Seine, et abrite une partie de La Défense. Les stations Esplanade de La Défense et La Défense de la ligne 1 la desservent, ainsi que le tramway T2.
Saint-Cloud, Sèvres et Garches
Saint-Cloud est à 6 507 € chez PAP et à 6 240 € chez Efficity, de 5 180 € à 7 960 €, avec −2,1 % sur un an. La commune compte 29 859 habitants en 2022 sur 756 hectares, avec le parc de Saint-Cloud de 460 hectares et un hippodrome de 75 hectares. Quatre stations du tramway T2 la desservent, Les Coteaux, Les Milons, Parc de Saint-Cloud et Musée de Sèvres, ainsi que deux gares sur les lignes L et U du Transilien.
Sèvres est à 5 620 € chez PAP et à 5 290 € chez Efficity, de 4 050 € à 6 940 €, avec −1,5 % sur un an. La commune compte 22 782 habitants en 2022 sur 391 hectares, abrite la manufacture de porcelaine et le Musée national de Céramique, et le parc de Saint-Cloud borde son flanc nord. Garches est à 5 286 € chez PAP et à 5 350 € chez Efficity, de 4 210 € à 6 990 €, avec 0 % sur un an. Elle compte 17 705 habitants sur 273 hectares, avec le domaine de Saint-Cloud sur toute sa limite sud. Pour les maisons, PAP indique 8 823 € le m² et Efficity 6 790 €.
Montrouge, Malakoff, Fontenay-aux-Roses et Le Plessis-Robinson
Montrouge, voisine du 14e arrondissement de Paris, est à 7 177 € chez PAP, avec +2,9 % sur un an. Elle compte 46 273 habitants en 2022 sur 207 hectares, et Wikipédia en fait la cinquième commune la plus dense de France. La ligne 4 la dessert à Mairie de Montrouge et à Barbara. Malakoff, elle aussi voisine du 14e, est à 6 469 € chez PAP et à 6 160 € chez Efficity, de 5 150 € à 7 380 €, avec −2,1 % sur un an, avec la ligne 13 à Malakoff-Plateau de Vanves et Malakoff-Rue Étienne-Dolet.
Plus au sud, Le Plessis-Robinson est à 5 757 € chez PAP et à 5 290 € chez Efficity en septembre 2026, de 4 040 € à 6 170 €. Fontenay-aux-Roses est à 4 251 € chez PAP, avec −5,7 % sur un an : c'est la moins chère des onze communes. Le RER B la dessert, et le parc Sainte-Barbe, avec 18 000 m², fait partie de ses espaces verts.
Transports et vie quotidienne
Les lignes A, B, C et E du RER, les tramways T1, T2 et T6 et plusieurs lignes de métro desservent le département. Les lignes 1 (La Défense, Pont de Neuilly), 3 (Levallois), 4 (Montrouge), 9 et 10 (Boulogne-Billancourt) et 13 (Malakoff) prolongent le métro parisien. Le Transilien, lignes L et U, dessert Saint-Cloud, Sèvres, Garches et La Défense. Le temps de trajet dépend de la commune et du quartier : comptez le trajet à pied jusqu'à la station avant de visiter.
Comment les prix varient
Dans les Hauts-de-Seine, l'écart entre communes est considérable : les onze moyennes relevées par PAP vont de 4 251 € à 10 500 € le m², soit plus du double, et le département tout entier est à 6 466 €. Neuilly-sur-Seine est 62 % au-dessus de la moyenne départementale de PAP, Levallois-Perret 41 %, Boulogne-Billancourt 29 % et Montrouge 11 %, alors que Fontenay-aux-Roses est 34 % en dessous.
Repères de prix au m²
| Source ou commune | PAP, appartements | Efficity, appartements | Période |
|---|---|---|---|
| Hauts-de-Seine, département | 6 466 € (maisons : 7 304 €) | 6 340 € (de 4 400 € à 9 380 €) ; maisons : 6 030 € | octobre 2026 |
| Neuilly-sur-Seine | 10 500 € | 10 400 € (de 8 590 € à 13 690 €) | octobre 2026 |
| Levallois-Perret | 9 095 € | 8 720 € (de 7 190 € à 10 450 €) | octobre 2026 |
| Boulogne-Billancourt | 8 366 € | non relevé | octobre 2026 |
| Montrouge | 7 177 € | non relevé | octobre 2026 |
| Courbevoie | 6 694 € | 6 590 € (de 5 230 € à 7 960 €) | octobre 2026 |
| Saint-Cloud | 6 507 € | 6 240 € (de 5 180 € à 7 960 €) | octobre 2026 |
| Malakoff | 6 469 € | 6 160 € (de 5 150 € à 7 380 €) | octobre 2026 |
| Le Plessis-Robinson | 5 757 € | 5 290 € (de 4 040 € à 6 170 €) | septembre 2026 |
| Sèvres | 5 620 € | 5 290 € (de 4 050 € à 6 940 €) | octobre 2026 |
| Garches | 5 286 € | 5 350 € (de 4 210 € à 6 990 €) | octobre 2026 |
| Fontenay-aux-Roses | 4 251 € | non relevé | octobre 2026 |
PAP donne des moyennes DVF et PAP au 1er octobre 2026. Ce sont des moyennes tous étages et tous états confondus, sans distinction d'extérieur, et la mention « non relevé » signale une page que nous n'avons pas pu lire. Une estimation n'est pas un prix de vente enregistré.
Acheter dans les Hauts-de-Seine
Le département mêle immeubles d'avant-guerre, cités-jardins, résidences des années 1960 à 1980, maisons de ville et pavillons. Avant d'acheter avec un extérieur, lisez le règlement de copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et le carnet d'entretien : un balcon se reprend, une terrasse s'étanche, une façade se ravale, et ces travaux se votent en copropriété. Pour une maison, vérifiez le terrain, les servitudes et le règlement du plan local d'urbanisme. Comptez aussi les frais de notaire dans le budget.
Vendre dans les Hauts-de-Seine
Les comparables varient beaucoup d'une commune à l'autre, parfois d'une rue à l'autre. Votre acheteur les a vus, et il demandera pourquoi votre prix se situe au-dessus de la moyenne de la commune. Un balcon, une terrasse, un jardin ou une vue dégagée doivent se montrer en photo et se mesurer : l'extérieur se compte à part de la surface loi Carrez. Le formulaire en bas de page permet de demander une estimation.
Questions sur l'achat et la vente dans les Hauts-de-Seine
Quels frais de notaire prévoir dans les Hauts-de-Seine ?
Dans l'ancien, environ 7 à 8 % du prix, dont l'essentiel de droits de mutation. À 600 000 €, cela représente autour de 42 000 € à 48 000 €, à ajouter au prix. Le pourcentage est le même dans toutes les communes du département.
La surface d'un appartement doit-elle être mesurée avant l'achat ?
La surface loi Carrez est obligatoire dans les copropriétés et figure dans l'annonce et dans le compromis. Une erreur de plus de 5 % en moins ouvre droit à une réduction de prix, à demander dans l'année suivant l'acte. Les balcons et les terrasses ne comptent pas dans cette surface.
Combien de temps faut-il pour acheter ou vendre dans les Hauts-de-Seine ?
Comptez en général deux à trois mois entre l'offre acceptée et la signature chez le notaire : délai de rétractation, prêt de l'acquéreur, pièces de copropriété, droit de préemption de la mairie. La recherche de l'acheteur ou du bien vient avant ce délai.
Mon bien des Hauts-de-Seine est-il concerné par l'impôt sur la plus-value ?
Pas si c'est votre résidence principale : elle est exonérée. Pour une résidence secondaire ou un bien loué, la plus-value est imposée à 19 % plus les prélèvements sociaux, avec des abattements selon la durée de détention. L'exonération d'impôt est totale après 22 ans, et celle des prélèvements sociaux après 30 ans.
Questions fréquentes sur les Hauts-de-Seine
Quel est le prix au m² d'un appartement dans les Hauts-de-Seine ?
PAP indique 6 466 € le m² au 1er octobre 2026 et Efficity 6 340 € en octobre 2026. Un appartement de 60 m² représente donc entre 380 400 € et 387 960 €, mais la moyenne cache un écart de 4 251 € à 10 500 € entre communes.
Quel est le prix d'un appartement à Neuilly-sur-Seine ?
PAP indique 10 500 € le m² et Efficity 10 400 €, dans une fourchette de 8 590 € à 13 690 €. Pour un appartement de 100 m², cela représente environ 1 040 000 € à 1 050 000 €. C'est la commune la plus chère de la page.
Quel est le prix d'un appartement à Boulogne-Billancourt ?
PAP indique 8 366 € le m² au 1er octobre 2026, avec +1,2 % sur un an. Pour 100 m², cela représente environ 836 600 €. Les maisons sont rares : PAP les place à environ 2 % des ventes.
Quel est le prix d'un appartement à Levallois-Perret ou à Courbevoie ?
PAP indique 9 095 € le m² à Levallois-Perret et 6 694 € à Courbevoie, Efficity 8 720 € et 6 590 €. Pour 100 m², cela représente environ 872 000 € à 910 000 € à Levallois-Perret, et 659 000 € à 669 000 € à Courbevoie.
Quel est le prix d'un appartement à Saint-Cloud, Sèvres ou Garches ?
PAP indique 6 507 € le m² à Saint-Cloud, 5 620 € à Sèvres et 5 286 € à Garches, Efficity 6 240 €, 5 290 € et 5 350 €. Pour 100 m², cela représente entre 529 000 € et 651 000 €.
Quel est le prix d'un appartement à Montrouge ou à Malakoff ?
PAP indique 7 177 € le m² à Montrouge et 6 469 € à Malakoff, Efficity 6 160 € à Malakoff. Pour 100 m², cela représente environ 718 000 € à Montrouge et entre 616 000 € et 647 000 € à Malakoff. Les deux communes touchent le 14e arrondissement de Paris.
Quelle est la commune la moins chère de la page ?
Fontenay-aux-Roses, à 4 251 € le m² chez PAP en octobre 2026, avec −5,7 % sur un an. Le RER B la dessert, et elle compte 24 586 habitants en 2022 sur 251 hectares.
Les prix montent-ils ou baissent-ils dans les Hauts-de-Seine ?
Les sources ne s'accordent pas sur l'ampleur. PAP donne +2,2 % sur un an pour le département et Efficity +0,8 % pour les appartements anciens, alors que les maisons baissent de 3,5 % chez Efficity. Les communes se comportent différemment : Efficity indique −2,1 % à Saint-Cloud et à Malakoff, +1,4 % à Courbevoie.
Un balcon ou une terrasse fait-il monter le prix ?
Les moyennes publiées ne distinguent pas l'extérieur. L'étage, l'état, les prestations et l'adresse jouent autant que le balcon ou la terrasse. Mieux vaut comparer des biens voisins de même étage que se fier à une moyenne.
Quels types d'extérieur trouve-t-on dans les Hauts-de-Seine ?
Des balcons et des terrasses dans les immeubles collectifs, des jardins en rez-de-jardin, des toits-terrasses, et surtout des maisons avec jardin à l'ouest et au sud du département. Les maisons sont rares dans les communes les plus denses.
Quels sont les prix des maisons dans les Hauts-de-Seine ?
PAP indique 7 304 € le m² pour le département, Efficity 6 030 €, avec des écarts très larges : PAP relève 17 144 € à Neuilly-sur-Seine, 9 778 € à Saint-Cloud et 8 823 € à Garches. Les chiffres reposent sur peu de ventes dans plusieurs communes.
Quels parcs et bois se trouvent dans les Hauts-de-Seine ?
Le parc de Saint-Cloud (460 hectares), le parc de Sceaux, la forêt de Meudon et la forêt de la Malmaison, ainsi que des parcs communaux : parc Edmond-de-Rothschild à Boulogne-Billancourt, parc Léon-Salagnac à Malakoff, parc Sainte-Barbe à Fontenay-aux-Roses.
Quelles lignes desservent les Hauts-de-Seine ?
Les lignes A, B, C et E du RER, les tramways T1, T2 et T6, les lignes de métro 1, 3, 4, 9, 10 et 13 qui prolongent Paris, et les lignes L et U du Transilien. Pour une adresse précise, comptez le trajet à pied jusqu'à la station avant de visiter.
Comment rejoindre le parc de Saint-Cloud ?
Par le tramway T2, station Parc de Saint-Cloud, ou par les gares de Saint-Cloud et du Val d'Or sur le Transilien. Le parc de 460 hectares se trouve en grande partie à Saint-Cloud.
Dans « 80 m² avec terrasse de 15 m² », la terrasse est-elle comprise ?
Non. La loi Carrez ne compte pas la terrasse. Une annonce désigne la surface habitable, plus l'extérieur. Les prix au m² de cette page divisent le prix par la seule surface habitable.
Que vérifier sur un jardin ou une terrasse en copropriété ?
Le règlement de copropriété doit dire si l'espace est une partie privative ou une partie commune dont le lot a la jouissance exclusive. Pour un jardin en rez-de-jardin, vérifiez aussi qui l'entretient et ce que l'acte autorise d'y construire.
Qui paie les travaux d'étanchéité d'une terrasse ?
Cela se lit dans le règlement de copropriété et dans les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, qui montrent les travaux votés ou à venir. Couvrir une terrasse relève d'un vote à la double majorité et peut demander une autorisation d'urbanisme.
Un acheteur étranger peut-il acheter dans les Hauts-de-Seine ?
Oui. La loi française ne fixe aucune restriction de nationalité pour acheter un bien. Un accompagnement local reste utile pour le financement et la fiscalité, en particulier pour les non-résidents.
Quelles agences De Ferla couvrent les Hauts-de-Seine ?
Les huit agences du réseau sont à Paris, dont aucune dans les Hauts-de-Seine. Les plus proches sont Daguerre et Maine dans le 14e, pour Montrouge et Malakoff, puis Sèvres-Lecourbe et Convention dans le 15e, pour Boulogne-Billancourt, Issy et Sèvres. Leurs pages sont sur deferla.com et luxury-real-estate-paris.com. Pour comparer les agences du 14e, le guide indépendant choisirsonagence14e.com présente leurs fiches.
Comment voir les biens avec extérieur à vendre dans les Hauts-de-Seine ?
Ils sont listés dans le tableau en bas de cette page, avec un lien vers la fiche de chaque bien. Remplissez le formulaire sous le tableau : l'équipe De Ferla vous rappelle pour organiser une visite. Les numéros de l'agence, le 01 83 79 10 70 et le 01 53 90 49 00, figurent aussi en bas de page.
Biens avec extérieur à vendre dans les Hauts-de-Seine
Au 13 octobre 2026, 16 biens avec un extérieur déclaré ou décrit sont en vente dans ce secteur, de 199 000 € à 17 500 000 €. Le prix demandé médian des 11 appartements est de 8 310 € le m². Chaque ligne renvoie vers la fiche du bien, et le formulaire se trouve sous le tableau.
| Réf. | Type | Commune | Pièces | Surface | Extérieur | Étage | Prix demandé | Fiche |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 85820429 | Appartement | Le Plessis-Robinson | 1 | 29 m² | Balcon | 3e étage | 199 000 € | Voir la fiche |
| 87209605 | Appartement | Boulogne-Billancourt | 1 | 28,32 m² | Balcon | 6e étage | 265 000 € | Voir la fiche |
| 86592939 | Appartement | Sèvres | 2 | 52 m² | Terrasse | 2e étage | 299 000 € | Voir la fiche |
| 86470986 | Appartement | Saint-Cloud | 3 | 71 m² | Cité dans l'annonce | 2e étage | 660 000 € | Voir la fiche |
| 87477474 | Appartement | Montrouge | 4 | 83 m² | Cité dans l'annonce | 3e étage | 750 000 € | Voir la fiche |
| 87069085 | Appartement | Courbevoie | 5 | 113,73 m² | Balcon + Terrasse | 8e étage | 910 000 € | Voir la fiche |
| 86451112 | Appartement | Courbevoie | 5 | 113,73 m² | Balcon + Terrasse | 8e étage | 945 000 € | Voir la fiche |
| 85820870 | Appartement | Saint-Cloud | 8 | 210 m² | Balcon + Terrasse | 1er étage | 945 000 € | Voir la fiche |
| 85819882 | Maison | Fontenay-aux-Roses | 7 | 239 m² | Balcon + Terrasse | non renseigné | 1 090 000 € | Voir la fiche |
| 87245039 | Appartement | Boulogne-Billancourt | 4 | 83 m² | Balcon + Terrasse | 3e étage | 1 450 000 € | Voir la fiche |
| 87451961 | Appartement | Levallois-Perret | 7 | 190,17 m² | Balcon + Terrasse | 1er étage | 1 960 000 € | Voir la fiche |
| 86754005 | Appartement | Garches | 6 | 255 m² | Cité dans l'annonce | Rez-de-jardin | 2 100 000 € | Voir la fiche |
| 86122531 | Maison | Garches | 8 | 276 m² | Cité dans l'annonce | non renseigné | 2 490 000 € | Voir la fiche |
| 86650430 | Maison | Malakoff | 15 | 362,3 m² | Cité dans l'annonce | non renseigné | 2 950 000 € | Voir la fiche |
| 85818497 | Maison | Sèvres | 8 | 560 m² | Jardin + Terrasse | non renseigné | 5 000 000 € | Voir la fiche |
| 87072792 | Maison | Neuilly-sur-Seine | 9 | 731 m² | Cité dans l'annonce | non renseigné | 17 500 000 € | Voir la fiche |
Tous les prix sont des prix demandés, honoraires à la charge de l'acheteur. La liste complète reprend toutes les annonces du secteur.
Mise à jour : 14 octobre 2026. Sources : Wikipédia, Hauts-de-Seine, Wikipédia, Neuilly-sur-Seine, Wikipédia, Boulogne-Billancourt, Wikipédia, Saint-Cloud, Wikipédia, Garches, Wikipédia, Sèvres, Wikipédia, Levallois-Perret, Wikipédia, Courbevoie, Wikipédia, Montrouge, Wikipédia, Malakoff, Wikipédia, Fontenay-aux-Roses, Wikipédia, Le Plessis-Robinson, PAP, Efficity, annonces du réseau De Ferla.
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Du même groupe : luxury-real-estate-paris.com (les biens haut de gamme à Paris) deferla.com (le réseau d’agences, l’estimation et l’achat) choisirsonagence14e.com (comment choisir son agence dans le 14e).
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