Acheter un bien avec extérieur : les étapes
De la recherche à l’acte de vente, les étapes d’un achat en France, avec les points qui concernent un balcon, une terrasse ou un jardin.
En bref
Un achat immobilier en France suit cinq étapes : financer, chercher et visiter, faire une offre, signer l’avant-contrat, puis l’acte authentique chez le notaire. Entre les deux signatures, il s’écoule en général deux à trois mois. Pour un bien avec extérieur, deux contrôles s’ajoutent : le statut de l’extérieur dans le règlement de copropriété et l’état de l’étanchéité ou du gros œuvre qui le porte.
1. Financer l’achat
Le budget comprend le prix, les frais de notaire et le coût des travaux éventuels. Les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Les annonces de la sélection indiquent que les honoraires de l’agence sont à la charge de l’acheteur ; ils figurent sur chaque fiche.
Les banques appliquent les règles du Haut Conseil de stabilité financière : un taux d’effort de 35 % au plus, assurance comprise, et une durée de crédit de 25 ans au plus, avec une marge de flexibilité laissée à chaque banque. Faites chiffrer le prêt avant les visites.
2. Chercher et visiter
Triez d’abord par extérieur : type, surface, exposition, statut. Dans la sélection, chaque fiche sépare la surface habitable de celle de l’extérieur. Pour un bien avec jardin ou terrasse, visitez à deux moments de la journée et en dehors de l’été si vous le pouvez, car la lumière et le bruit changent.
Demandez dès la visite le règlement de copropriété, les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale et le montant des charges. Le guide des vérifications de copropriété liste les documents et ce qu’ils révèlent.
3. Faire une offre
L’offre se fait par écrit, au prix et aux conditions que vous proposez, avec une durée de validité. Une fois acceptée par le vendeur, elle mène à l’avant-contrat. Une offre peut inclure des conditions : obtention du prêt, vérification de l’extérieur, levée d’une réserve de copropriété.
4. Signer l’avant-contrat
L’avant-contrat est un compromis de vente ou une promesse unilatérale de vente. Il fixe le prix, les conditions suspensives, le calendrier et les diagnostics. Pour un lot de copropriété, il mentionne la surface privative, selon l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Pour un bien avec extérieur, vérifiez que le droit de jouissance est écrit.
L’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours à compter de la remise de l’acte, prévu par l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation.
5. Signer l’acte authentique
La signature a lieu chez le notaire, une fois le prêt obtenu, les pièces réunies et les droits de préemption purgés. L’acte reprend la surface, les diagnostics et la description des extérieurs. Vous recevez les clés le jour de la signature ou à la date convenue.
Biens à vendre
5 pièces de 92 m² Carrez avec balcon filant de 12 m², vue Tour Eiffel
3 pièces de 60 m² avec terrasse de 9 m², parc Georges-Brassens
Maison de 239 m² et deux terrasses, Fontenay-aux-Roses
Duplex rooftop de 133 m² vue mer, Montredon, Marseille 8e
Propriété de 410 m² vue mer, deux piscines, Porticcio
4 pièces de 69 m² avec accès privatif à la cour, Montorgueil
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Questions fréquentes
Combien coûtent les frais de notaire ?
Environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Ils comprennent les droits de mutation, perçus pour l’État et les collectivités, la rémunération du notaire et des débours. Le montant exact dépend du prix, du département et des taxes en vigueur à la date de signature.
Qui paie les honoraires de l’agence ?
Pour les biens de cette sélection, les annonces indiquent que les honoraires sont à la charge de l’acheteur. Le montant et son pourcentage figurent sur chaque fiche.
Peut-on renoncer après avoir signé l’avant-contrat ?
L’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans les dix jours qui suivent la remise de l’acte, sans motif. Passé ce délai, il ne peut se désister que dans le cadre des conditions suspensives, comme le refus du prêt, sous peine de perdre le dépôt de garantie.
Combien de temps dure un achat ?
En général de deux à trois mois entre l’avant-contrat et l’acte authentique, le temps d’obtenir le prêt, les pièces de copropriété et la réponse des administrations.
Que vérifier pour un bien avec extérieur ?
Le statut de l’extérieur, sa surface mesurée à part, l’état de l’étanchéité et du garde-corps, les travaux votés ou prévus et les règles d’usage. Les pages terrasse, balcon et jardin détaillent chaque cas.
Que contient le dossier de diagnostics ?
Le diagnostic de performance énergétique, l’état des risques, la surface loi Carrez pour un lot de copropriété et, selon l’âge du bien, l’amiante, le plomb, le gaz, l’électricité et l’assainissement. La liste figure à l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation.
Mise à jour : 14 octobre 2026. Sources : Légifrance, loi du 10 juillet 1965, Légifrance, article L271-4 du CCH.
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