Vivre avec un extérieur dans le Val-de-Marne
Presqu'île de Saint-Maur, bords de Marne, Maisons-Alfort, Vincennes et Saint-Mandé : le département qui borde Paris au sud-est a plus de maisons avec jardin que la capitale, et des prix qui vont du simple au triple selon la commune. Les biens avec balcon, terrasse ou jardin sont en bas de page.
En bref
Le Val-de-Marne (94) compte 47 communes sur 245 km² et 1 419 531 habitants au recensement de 2022, d'après Wikipédia. Les prix moyens publiés pour les appartements sont de 4 700 € le m² chez Efficity et de 4 755 € chez PAP en octobre 2026, contre 8 646 € à Vincennes et 3 213 € à Mandres-les-Roses d'après PAP. Sur les douze biens de cette page, sept sont des maisons de Saint-Maur-des-Fossés.
Le Val-de-Marne en bref
La préfecture est Créteil, et le département compte trois arrondissements : Créteil, L'Haÿ-les-Roses et Nogent-sur-Marne. Son point culminant est le plateau de Villejuif, à 126 mètres. La Seine et la Marne se rejoignent entre Charenton-le-Pont et Alfortville, et la rivière dessine plusieurs boucles dans l'est du département.
Il abrite l'aéroport d'Orly, ouvert en 1947, le marché d'intérêt national de Rungis et l'université Paris-Est Créteil. Wikipédia cite aussi le château de Vincennes et la Roseraie du Val-de-Marne parmi ses sites connus. Pour qui cherche un extérieur, c'est un département de contrastes : des immeubles denses près de la porte de Paris, des quartiers de villas et de pavillons le long de la Marne, et des communes plus aérées sur le plateau de la Brie, au sud-est.
Parcs, jardins et vues
La Marne structure le paysage de l'est du département. À Saint-Maur-des-Fossés, la commune occupe presque entièrement la dernière boucle de la rivière, une presqu'île de 11,25 km² où Wikipédia compte huit quartiers, du Vieux Saint-Maur à La Varenne. Les zones pavillonnaires y couvrent environ 80 % du territoire. La place des Marronniers est, d'après Wikipédia, la deuxième place d'Île-de-France par la taille après la place de la Concorde, et la villa Médicis accueille un musée gratuit.
À Maisons-Alfort, la Marne forme la limite nord de la commune avec une promenade de 4 kilomètres, et les espaces verts publics couvrent environ 34 hectares, avec le parc du Vert-de-Maisons et le site de l'École nationale vétérinaire, fondée en 1765. Au Perreux-sur-Marne, Wikipédia parle d'une « perle de l'Est parisien » : le parc du Saut du Loup et les bords de Marne y côtoient un lotissement privé, Le Parc, d'une centaine de pavillons.
Plus près de Paris, les communes sont plus denses. Au Kremlin-Bicêtre, le parc Pinel couvre 12 000 m², et l'hôpital de Bicêtre garde des bâtiments du XVIIe siècle. À Arcueil, environ 20 hectares sur 233 sont des espaces verts, avec les parcs Paul-Vaillant-Couturier et du Coteau, et les aqueducs, dont l'un date du IIe siècle, traversent la vallée de la Bièvre. À Mandres-les-Roses, sur le plateau de la Brie, le parc des Charmilles abrite un mûrier planté en 1606, et la Ferme de Monsieur est classée monument historique.
Ici, l'extérieur se juge sur place. Un jardin de pavillon se mesure au terrain et à son orientation, une terrasse à ce qui la borde, un balcon à ce qu'il surplombe. Une vue sur la Marne annoncée dans une annonce se vérifie à la visite, en tenant compte de la saison : le feuillage change beaucoup la vue.
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Les communes à connaître
Quatre ensembles de communes donnent une idée du département. Les prix cités viennent de PAP (DVF et PAP, 1er octobre 2026) et d'Efficity, pour chaque commune entière, tous quartiers confondus.
- Saint-Maur-des-Fossés
- Maisons-Alfort et Le Perreux-sur-Marne
- Le Kremlin-Bicêtre, Arcueil et Mandres-les-Roses
- Vincennes, Saint-Mandé, Charenton-le-Pont et Nogent-sur-Marne
Saint-Maur-des-Fossés
Saint-Maur-des-Fossés est la commune de la page qui compte le plus de biens à vendre : sept maisons. PAP indique 5 280 € le m² pour les appartements et 6 884 € pour les maisons. La commune compte 76 010 habitants en 2022. Le RER A la dessert à Saint-Maur-Créteil, au Parc de Saint-Maur, à Champigny et à La Varenne-Chennevières. Wikipédia cite le quai de La Varenne, peint par Pissarro en 1864 et 1865.
Les huit quartiers, du Vieux Saint-Maur à La Varenne en passant par Adamville, Champignol, Les Mûriers, La Pie, le Parc de Saint-Maur et Saint-Maur-Créteil, sont plus ou moins proches d'une gare et de la Marne. La moyenne communale les mélange : comparez au quartier avant de juger un prix.
Maisons-Alfort et Le Perreux-sur-Marne
Maisons-Alfort est à 5 435 € le m² chez PAP et à 5 400 € chez Efficity, de 4 010 € à 6 620 €, avec +0,6 % sur un an chez Efficity. Les maisons y sont à 6 547 € chez PAP et à 5 410 € chez Efficity, avec −2,7 % sur un an. La commune compte 57 422 habitants en 2022. La ligne 8 du métro s'y arrête à École Vétérinaire, Stade et Les Juilliottes, et le RER D à Maisons-Alfort-Alfortville et au Vert de Maisons.
Le Perreux-sur-Marne est à 5 398 € chez PAP, avec 6 368 € pour les maisons. Elle compte 34 654 habitants en 2022, et les maisons individuelles représentaient 30,9 % des logements en 2019, d'après Wikipédia. La gare Nogent-Le Perreux est desservie par le RER E.
Le Kremlin-Bicêtre, Arcueil et Mandres-les-Roses
Le Kremlin-Bicêtre, voisin de Paris, est à 5 670 € chez PAP pour les appartements et à 6 261 € pour les maisons. La commune compte 23 678 habitants en 2022. La ligne 7 du métro s'y arrête à Le Kremlin-Bicêtre, et la ligne 14 à Hôpital Bicêtre.
Arcueil est à 5 072 € chez PAP, avec −4,1 % sur un an, et à 5 150 € chez Efficity en septembre 2026, de 3 890 € à 6 320 €. La commune compte 21 868 habitants, et le RER B s'y arrête à Laplace. Mandres-les-Roses, à environ 25 kilomètres de Paris, est à 3 213 € chez PAP, avec +1,9 % sur un an, et à 3 240 € chez Efficity, de 2 810 € à 3 660 €. C'est la moins chère des treize communes. Elle compte 4 876 habitants, sans gare de RER : des lignes de bus la desservent.
Vincennes, Saint-Mandé, Charenton-le-Pont et Nogent-sur-Marne
Ces quatre communes bordent Paris à l'est, autour du bois de Vincennes, et ce sont les plus chères du département selon PAP : Vincennes à 8 646 € le m² pour les appartements et 11 206 € pour les maisons, Saint-Mandé à 8 599 € et 12 865 €, Charenton-le-Pont à 7 514 € et 11 408 €, Nogent-sur-Marne à 6 142 € et 8 318 €. Aucun bien de cette page n'y est à vendre pour l'instant, mais ces chiffres servent de point de comparaison avec les communes plus au sud.
Saint-Maurice (5 880 € et 10 100 €), Fontenay-sous-Bois (5 570 € et 7 225 €) et Cachan (4 981 € et 5 731 €) complètent le tableau ci-dessous.
Transports et vie quotidienne
Le RER A, B, D et E, le métro (lignes 7 et 8) et la ligne 14 desservent le département, avec le tramway T7 vers Orly. Les stations citées dans les sections ci-dessus sont celles que Wikipédia indique pour chaque commune. Le sud-est, autour de Mandres-les-Roses, n'a pas de gare : on s'y déplace en bus ou en voiture. Le temps de trajet dépend de la commune et du quartier : comptez le trajet à pied jusqu'à la station avant de visiter.
Comment les prix varient
Dans le Val-de-Marne, l'écart entre communes est considérable : les treize moyennes d'appartements relevées par PAP vont de 3 213 € à 8 646 € le m², soit près de trois fois plus, et le département est à 4 755 € pour les appartements. Vincennes est 82 % au-dessus de cette moyenne, Saint-Mandé 81 %, Charenton-le-Pont 58 %, Maisons-Alfort 14 % et Saint-Maur-des-Fossés 11 %, alors que Mandres-les-Roses est 32 % en dessous.
Pour les maisons, PAP donne 4 883 € le m² au niveau du département, avec des communes à plus de 11 000 € à Vincennes, Saint-Mandé et Charenton-le-Pont.
Repères de prix au m²
| Source ou commune | PAP, appartements | Efficity, appartements | Période |
|---|---|---|---|
| Val-de-Marne, département | 4 755 € (maisons : 4 883 €) | 4 700 € (de 3 010 € à 7 530 €) ; maisons : 4 220 € | octobre 2026 |
| Vincennes | 8 646 € | non relevé | octobre 2026 |
| Saint-Mandé | 8 599 € | non relevé | octobre 2026 |
| Charenton-le-Pont | 7 514 € | non relevé | octobre 2026 |
| Nogent-sur-Marne | 6 142 € | non relevé | octobre 2026 |
| Saint-Maurice | 5 880 € | non relevé | octobre 2026 |
| Le Kremlin-Bicêtre | 5 670 € | non relevé | octobre 2026 |
| Fontenay-sous-Bois | 5 570 € | non relevé | octobre 2026 |
| Maisons-Alfort | 5 435 € | 5 400 € (de 4 010 € à 6 620 €) | octobre 2026 |
| Le Perreux-sur-Marne | 5 398 € | non relevé | octobre 2026 |
| Saint-Maur-des-Fossés | 5 280 € | non relevé | octobre 2026 |
| Arcueil | 5 072 € | 5 150 € (de 3 890 € à 6 320 €) | octobre 2026 (Efficity : septembre) |
| Cachan | 4 981 € | non relevé | octobre 2026 |
| Mandres-les-Roses | 3 213 € | 3 240 € (de 2 810 € à 3 660 €) | octobre 2026 (Efficity : septembre) |
PAP donne des moyennes DVF et PAP au 1er octobre 2026. Ce sont des moyennes tous étages et tous états confondus, sans distinction d'extérieur, et la mention « non relevé » signale une page que nous n'avons pas pu lire. Une estimation n'est pas un prix de vente enregistré.
Acheter dans le Val-de-Marne
Le département mêle immeubles de rapport près de Paris, grands ensembles, résidences récentes, pavillons de banlieue et villas anciennes le long de la Marne. Avant d'acheter avec un extérieur, lisez le règlement de copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et le carnet d'entretien. Pour une maison, vérifiez le terrain, les servitudes et le règlement du plan local d'urbanisme, et demandez si la zone est inondable : la Marne a des crues, et le plan de prévention des risques d'inondation se consulte en mairie. Comptez aussi les frais de notaire dans le budget.
Vendre dans le Val-de-Marne
Les comparables varient beaucoup entre une rue proche de la Marne et une rue proche de la gare, parfois dans la même commune. Votre acheteur les a vus, et il demandera pourquoi votre prix se situe au-dessus de la moyenne de la commune. Un jardin, une terrasse ou un balcon doivent se montrer en photo et se mesurer : l'extérieur se compte à part de la surface loi Carrez pour un appartement. Le formulaire en bas de page permet de demander une estimation.
Questions sur l'achat et la vente dans le Val-de-Marne
Quels frais de notaire prévoir dans le Val-de-Marne ?
Dans l'ancien, environ 7 à 8 % du prix, dont l'essentiel de droits de mutation. À 500 000 €, cela représente autour de 35 000 € à 40 000 €, à ajouter au prix. Le pourcentage est le même dans toutes les communes du département.
La surface d'un appartement doit-elle être mesurée avant l'achat ?
La surface loi Carrez est obligatoire dans les copropriétés et figure dans l'annonce et dans le compromis. Une erreur de plus de 5 % en moins ouvre droit à une réduction de prix, à demander dans l'année suivant l'acte. Les balcons et les terrasses ne comptent pas dans cette surface. Pour une maison, la surface annoncée n'est pas soumise à la loi Carrez : demandez le détail des pièces et des annexes.
Combien de temps faut-il pour acheter ou vendre dans le Val-de-Marne ?
Comptez en général deux à trois mois entre l'offre acceptée et la signature chez le notaire : délai de rétractation, prêt de l'acquéreur, pièces du dossier, droit de préemption de la mairie. La recherche de l'acheteur ou du bien vient avant ce délai.
Mon bien du Val-de-Marne est-il concerné par l'impôt sur la plus-value ?
Pas si c'est votre résidence principale : elle est exonérée. Pour une résidence secondaire ou un bien loué, la plus-value est imposée à 19 % plus les prélèvements sociaux, avec des abattements selon la durée de détention. L'exonération d'impôt est totale après 22 ans, et celle des prélèvements sociaux après 30 ans.
Questions fréquentes sur le Val-de-Marne
Quel est le prix au m² d'un appartement dans le Val-de-Marne ?
PAP indique 4 755 € le m² au 1er octobre 2026 et Efficity 4 700 €. Un appartement de 60 m² représente donc entre 282 000 € et 285 300 €, mais la moyenne cache un écart de 3 213 € à 8 646 € entre communes.
Quel est le prix d'une maison à Saint-Maur-des-Fossés ?
PAP indique 6 884 € le m² pour les maisons et 5 280 € pour les appartements. Une maison de 150 m² représente donc environ 1 032 600 € au prix moyen, à comparer avec les maisons voisines de même taille et de même terrain.
Quel est le prix d'un appartement à Maisons-Alfort ?
PAP indique 5 435 € le m² et Efficity 5 400 €, dans une fourchette de 4 010 € à 6 620 €. Pour 100 m², cela représente environ 540 000 € à 543 500 €.
Quel est le prix d'un appartement au Perreux-sur-Marne ou au Kremlin-Bicêtre ?
PAP indique 5 398 € le m² au Perreux-sur-Marne et 5 670 € au Kremlin-Bicêtre. Pour 100 m², cela représente environ 539 800 € et 567 000 €. Les maisons sont à 6 368 € et à 6 261 €.
Quel est le prix d'un appartement à Arcueil ou à Mandres-les-Roses ?
PAP indique 5 072 € le m² à Arcueil et 3 213 € à Mandres-les-Roses, Efficity 5 150 € et 3 240 €. Pour 100 m², cela représente entre 507 200 € et 515 000 € à Arcueil, et entre 321 300 € et 324 000 € à Mandres-les-Roses.
Quel est le prix d'un appartement à Vincennes ou à Saint-Mandé ?
PAP indique 8 646 € le m² à Vincennes et 8 599 € à Saint-Mandé. Pour 100 m², cela représente environ 864 600 € et 859 900 €. Les maisons y dépassent 11 000 € le m² chez PAP.
Quelle est la commune la moins chère de la page ?
Mandres-les-Roses, à 3 213 € le m² chez PAP en octobre 2026, avec +1,9 % sur un an. Elle compte 4 876 habitants, à environ 25 kilomètres de Paris, et n'a pas de gare de RER.
Les prix montent-ils ou baissent-ils dans le Val-de-Marne ?
Les sources ne s'accordent pas sur l'ampleur. PAP donne +1,3 % sur un an pour le département et Efficity +0,1 % pour les appartements anciens, alors que les maisons baissent de 2,5 % chez Efficity. Les communes se comportent différemment : PAP indique −4,1 % à Arcueil et +1,9 % à Mandres-les-Roses.
Un balcon ou une terrasse fait-il monter le prix ?
Les moyennes publiées ne distinguent pas l'extérieur. L'étage, l'état, les prestations et l'adresse jouent autant que le balcon ou la terrasse. Mieux vaut comparer des biens voisins de même étage que se fier à une moyenne.
Quels types d'extérieur trouve-t-on dans le Val-de-Marne ?
Des jardins de maisons et de pavillons, surtout le long de la Marne, des balcons et des terrasses dans les immeubles collectifs, et des jardins en rez-de-jardin. Les maisons sont nombreuses à Saint-Maur-des-Fossés, au Perreux-sur-Marne et à Mandres-les-Roses, et plus rares près de la porte de Paris.
Quels sont les prix des maisons dans le Val-de-Marne ?
PAP indique 4 883 € le m² pour le département, Efficity 4 220 €, avec des écarts très larges : PAP relève 12 865 € à Saint-Mandé, 11 408 € à Charenton-le-Pont et 3 597 € à Mandres-les-Roses. Les chiffres reposent sur peu de ventes dans plusieurs communes.
Quels parcs et bords de Marne trouve-t-on dans le Val-de-Marne ?
Le bois de Vincennes à l'est de Paris, la promenade de 4 kilomètres le long de la Marne à Maisons-Alfort, le parc du Vert-de-Maisons, le parc du Saut du Loup au Perreux-sur-Marne, le parc Pinel au Kremlin-Bicêtre, les parcs d'Arcueil et le parc des Charmilles à Mandres-les-Roses. La place des Marronniers, à Saint-Maur-des-Fossés, est l'une des plus grandes places d'Île-de-France.
Quelles lignes desservent le Val-de-Marne ?
Les lignes A, B, D et E du RER, les lignes de métro 7 et 8, la ligne 14 et le tramway T7 vers Orly. Pour une adresse précise, comptez le trajet à pied jusqu'à la station avant de visiter.
Comment rejoindre Saint-Maur-des-Fossés depuis Paris ?
Par le RER A, qui s'arrête à Saint-Maur-Créteil, au Parc de Saint-Maur, à Champigny et à La Varenne-Chennevières. Selon le quartier, la gare est plus ou moins proche : vérifiez la distance à pied pour l'adresse visée.
Dans « 80 m² avec terrasse de 15 m² », la terrasse est-elle comprise ?
Non. La loi Carrez ne compte pas la terrasse. Une annonce désigne la surface habitable, plus l'extérieur. Les prix au m² de cette page divisent le prix par la seule surface habitable.
Que vérifier sur un jardin ou une terrasse en copropriété ?
Le règlement de copropriété doit dire si l'espace est une partie privative ou une partie commune dont le lot a la jouissance exclusive. Pour un jardin en rez-de-jardin, vérifiez aussi qui l'entretient et ce que l'acte autorise d'y construire.
Qui paie les travaux d'étanchéité d'une terrasse ?
Cela se lit dans le règlement de copropriété et dans les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, qui montrent les travaux votés ou à venir. Couvrir une terrasse relève d'un vote à la double majorité et peut demander une autorisation d'urbanisme.
Un acheteur étranger peut-il acheter dans le Val-de-Marne ?
Oui. La loi française ne fixe aucune restriction de nationalité pour acheter un bien. Un accompagnement local reste utile pour le financement et la fiscalité, en particulier pour les non-résidents.
Quelles agences De Ferla couvrent le Val-de-Marne ?
Les huit agences du réseau sont à Paris, dont aucune dans le Val-de-Marne. Les plus proches d'Arcueil et du Kremlin-Bicêtre sont Daguerre et Maine dans le 14e. Leurs pages sont sur deferla.com et luxury-real-estate-paris.com. Pour comparer les agences du 14e, le guide indépendant choisirsonagence14e.com présente leurs fiches.
Comment voir les biens avec extérieur à vendre dans le Val-de-Marne ?
Ils sont listés dans le tableau en bas de cette page, avec un lien vers la fiche de chaque bien. Remplissez le formulaire sous le tableau : l'équipe De Ferla vous rappelle pour organiser une visite. Les numéros de l'agence, le 01 83 79 10 70 et le 01 53 90 49 00, figurent aussi en bas de page.
Biens avec extérieur à vendre dans le Val-de-Marne
Au 13 octobre 2026, 12 biens avec un extérieur déclaré ou décrit sont en vente dans ce secteur, de 598 000 € à 6 500 000 € : 2 appartements, 9 maisons et 1 autre bien. Chaque ligne renvoie vers la fiche du bien, et le formulaire se trouve sous le tableau.
| Réf. | Type | Commune | Pièces | Surface | Extérieur | Étage | Prix demandé | Fiche |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 87332475 | Appartement | Le Kremlin-Bicêtre | 4 | 81,38 m² | Jardin + Terrasse | Rez-de-chaussée | 598 000 € | Voir la fiche |
| 86911580 | Appartement | Maisons-Alfort | 4 | 97,31 m² | Cité dans l'annonce | 4e étage | 995 000 € | Voir la fiche |
| 86515784 | Maison | Mandres-les-Roses | 5 | 182,98 m² | Cité dans l'annonce | non renseigné | 1 150 000 € | Voir la fiche |
| 86650517 | Immeuble | Arcueil | 7 | 266 m² | Cité dans l'annonce | non renseigné | 1 260 000 € | Voir la fiche |
| 86122306 | Maison | Saint-Maur-des-Fossés | 10 | 313 m² | Jardin | non renseigné | 2 050 000 € | Voir la fiche |
| 86122561 | Maison | Saint-Maur-des-Fossés | 12 | 370,8 m² | Balcon + Jardin | Dernier étage | 2 098 000 € | Voir la fiche |
| 86122568 | Maison | Saint-Maur-des-Fossés | 10 | 326 m² | Balcon + Jardin + Terrasse | non renseigné | 2 500 000 € | Voir la fiche |
| 85820427 | Maison | Saint-Maur-des-Fossés | 7 | 487 m² | Balcon + Jardin + Terrasse | non renseigné | 2 790 000 € | Voir la fiche |
| 85820330 | Maison | Le Perreux-sur-Marne | 10 | 520 m² | Jardin + Terrasse | non renseigné | 2 800 000 € | Voir la fiche |
| 85820095 | Maison | Saint-Maur-des-Fossés | 8 | 380 m² | Balcon + Jardin + Terrasse | Dernier étage | 3 600 000 € | Voir la fiche |
| 85957281 | Maison | Saint-Maur-des-Fossés | 15 | 536 m² | Terrasse | Dernier étage | 3 980 000 € | Voir la fiche |
| 85820682 | Maison | Saint-Maur-des-Fossés | 9 | 1020 m² | Jardin + Terrasse | non renseigné | 6 500 000 € | Voir la fiche |
Tous les prix sont des prix demandés, honoraires à la charge de l'acheteur. La liste complète reprend toutes les annonces du secteur.
Mise à jour : 14 octobre 2026. Sources : Wikipédia, Val-de-Marne, Wikipédia, Saint-Maur-des-Fossés, Wikipédia, Maisons-Alfort, Wikipédia, Le Perreux-sur-Marne, Wikipédia, Le Kremlin-Bicêtre, Wikipédia, Arcueil, Wikipédia, Mandres-les-Roses, PAP, Efficity, annonces du réseau De Ferla.
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Du même groupe : luxury-real-estate-paris.com (les biens haut de gamme à Paris) deferla.com (le réseau d’agences, l’estimation et l’achat) choisirsonagence14e.com (comment choisir son agence dans le 14e).
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