Acheter un bien avec jardin
Maison ou rez-de-jardin : ce qu’il faut vérifier avant d’acheter un bien avec jardin, du droit d’usage aux plantations, à la piscine et à l’assainissement.
En bref
Un jardin se vend de deux façons. Avec une maison, il fait partie de la propriété. Avec un appartement en rez-de-jardin, il est soit une partie privative, soit une partie commune dont le lot a la jouissance exclusive, et le règlement de copropriété le dit. Dans les deux cas, la surface du terrain ne se confond ni avec la surface habitable ni avec la surface loi Carrez.
Ce que dit le droit
Jardin d’un appartement. Comme pour une terrasse, le règlement de copropriété décide. Le jardin d’un rez-de-chaussée est souvent une partie commune à jouissance privative : vous l’utilisez seul, mais il appartient à la copropriété, et son entretien lourd, comme l’abattage d’un arbre ancien, se règle selon le règlement. Il n’entre pas dans la surface mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
Plantations et voisinage. Le Code civil fixe les distances de plantation par rapport à la limite de propriété : deux mètres pour les arbres dont la hauteur dépasse deux mètres, et cinquante centimètres pour les autres. Le voisin peut demander l’élagage des branches qui avancent sur son terrain.
Piscine. Un bassin de 10 à 100 m² demande une déclaration préalable en mairie, au-delà un permis de construire. La loi impose un dispositif de sécurité normalisé : barrière, alarme, couverture ou abri.
Assainissement. Pour une maison non raccordée au réseau, le contrôle de l’installation d’assainissement non collectif figure parmi les diagnostics de la vente.
Vérifications avant l’offre
- La superficie du terrain au cadastre et dans l’acte, distincte de la surface habitable.
- Pour un appartement : le règlement de copropriété, la jouissance exclusive et la charge d’entretien des arbres et des clôtures.
- Les limites exactes, la clôture, les servitudes et le droit de passage éventuel, à lire dans le titre de propriété.
- Les arbres proches des limites et de la maison : distances, racines, hauteur.
- Pour une piscine, la déclaration en mairie, le dispositif de sécurité et l’entretien du local technique.
- Le plan local d’urbanisme : zones où l’on peut encore construire, espaces verts à conserver, extension possible.
- Le risque d’inondation et le ruissellement, indiqués dans l’état des risques joint à l’avant-contrat.
Où trouver un jardin
Les maisons avec jardin de la sélection sont surtout dans les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne, les Yvelines et en région (PACA, Corse, Pays basque et Landes). À Paris, le jardin se trouve en rez-de-jardin dans les arrondissements les plus verts, comme le 14e et le 16e.
Biens à vendre avec un jardin
Appartement en rez-de-jardin avec jardin de 1 000 m², Buzenval
4 pièces avec jardin de 130 m², Kremlin-Bicêtre
Maison de 150 m² avec jardin, Guyancourt
2 pièces de 54 m² avec jardin de 25 m², Pernety
2 pièces de 44 m² avec jardin de 75 m², métro Convention
Appartement de 215 m² avec balcon de 14 m², vue sur les jardins du Ranelagh
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Questions fréquentes
Le jardin d’un appartement est-il à moi ?
Le règlement de copropriété le dit. Souvent, le jardin d’un rez-de-chaussée est une partie commune dont votre lot a la jouissance exclusive : vous l’utilisez seul, sans en être propriétaire. Le droit doit être écrit dans le règlement et rappelé dans l’acte de vente.
À quelle distance de la limite peut-on planter un arbre ?
Selon l’article 671 du Code civil, à deux mètres au moins de la limite pour un arbre qui dépasse deux mètres de hauteur, et à cinquante centimètres au moins pour les autres plantations, sauf usage local ou accord contraire. Le voisin peut demander l’arrachage ou la réduction des arbres plantés plus près.
Faut-il une autorisation pour construire une piscine ?
En règle générale, entre 10 et 100 m², une déclaration préalable en mairie est nécessaire, et au-delà de 100 m² un permis de construire (Code de l’urbanisme). Le plan local d’urbanisme peut ajouter des conditions, par exemple sur l’emprise au sol ou la distance aux limites.
Le jardin est-il compté dans la surface habitable ?
Non. La surface habitable et la surface loi Carrez ne comptent que les locaux clos et couverts. La superficie du jardin ou du terrain figure à part dans l’annonce et dans l’acte.
Que vérifier pour l’assainissement d’une maison ?
Si la maison est raccordée au réseau, le certificat de raccordement. Sinon, le contrôle de l’assainissement non collectif, joint aux diagnostics de la vente. Une installation non conforme peut imposer des travaux dans un délai fixé par la commune.
Un jardin demande-t-il beaucoup d’entretien ?
La taille et les plantations font le coût. Un jardin de 100 m² de pleine terre demande une tonte, une taille et un arrosage réguliers ; une grande propriété arborée demande un jardinier. Estimez ce poste avant l’offre.
Mise à jour : 14 octobre 2026. Sources : loi du 10 juillet 1965, Légifrance, Code civil, article 671.
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