Acheter un bien avec terrasse
Statut, surface, étanchéité, charges et travaux : ce qu’il faut faire confirmer avant d’acheter un appartement ou une maison avec terrasse, puis les biens à vendre.
En bref
Une terrasse n’entre pas dans la surface loi Carrez, et son statut dépend du règlement de copropriété : partie privative, ou partie commune dont un lot a la jouissance exclusive. Trois documents répondent à la plupart des questions : le règlement de copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et le carnet d’entretien de l’immeuble.
Ce que dit le droit
Surface. L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 oblige le vendeur d’un lot de copropriété à mentionner sa surface privative dans l’avant-contrat et dans l’acte. Cette surface est celle des locaux clos et couverts : une terrasse découverte n’y figure pas. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle de l’acte, l’acheteur peut demander une réduction proportionnelle du prix, dans l’année qui suit l’acte authentique.
Statut. Selon l’ANIL, les terrasses et balcons sont généralement des parties communes à usage privatif : l’usage est réservé à un copropriétaire, la propriété reste à l’ensemble. C’est le règlement de copropriété qui tranche, et le droit de jouissance doit y figurer.
Entretien. La répartition des charges suit le règlement. Le plus souvent, le copropriétaire entretient le revêtement et l’usage courant, et le gros œuvre relève de la copropriété. Le règlement dit aussi qui paie l’étanchéité ; sans clause claire, la question se pose au syndic et au notaire avant la signature.
Travaux. Fermer une terrasse, poser une pergola ou une véranda change l’aspect de l’immeuble. L’assemblée générale peut devoir l’autoriser, et le plan local d’urbanisme de la commune s’applique en plus. Dans un périmètre protégé, l’architecte des Bâtiments de France donne son avis.
Vérifications avant l’offre
- Le statut de la terrasse dans le règlement de copropriété, et sa mention dans l’avant-contrat.
- La surface réelle de la terrasse, mesurée à part : l’annonce la donne ou non.
- L’étanchéité : date des derniers travaux, garantie décennale si ces travaux ont moins de dix ans, travaux votés ou prévus.
- Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et le carnet d’entretien, pour repérer les travaux de ravalement ou de toiture à venir.
- Les règles d’usage du règlement : mobilier, plantations, barbecue, jardinières.
- L’exposition et le vis-à-vis, à constater sur place à deux heures différentes de la journée.
Où trouver une terrasse
Les terrasses de la sélection se trouvent à Paris, dans les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne et les Yvelines, ainsi qu’en Provence-Alpes-Côte d’Azur et en Corse. À Paris, elles sont souvent en retrait de dernier étage ou en rez-de-chaussée sur cour.
Biens à vendre avec une terrasse
2 pièces de 52 m² avec terrasse sud, Sèvres
Immeuble récent avec terrasse de 26 m², Arcueil
Duplex refait à neuf de 51 m² avec terrasse, rue Maurice Ripoche
2 pièces de 43 m² avec terrasse de 12 m² au 8e étage, résidence Le Parnassium
Penthouse de 275 m² avec terrasses de plus de 150 m², vues panoramiques, Porte-Dauphine
2 pièces de 38 m² à rénover avec terrasse de 7 m² et vue dégagée, Saint-Victor
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Questions fréquentes
Une terrasse est-elle comprise dans la surface loi Carrez ?
Non. La surface loi Carrez ne compte que les locaux clos et couverts d’un lot de copropriété. La terrasse se mesure à part, et une bonne annonce donne les deux chiffres séparément.
Qui paie l’étanchéité d’une terrasse en copropriété ?
Le règlement de copropriété le précise. Le plus souvent, le gros œuvre, dont fait partie l’étanchéité, est à la charge de la copropriété, et le revêtement à celle du copropriétaire qui a la jouissance. Lisez la clause dans le règlement et demandez au syndic l’historique des travaux.
Peut-on fermer ou couvrir une terrasse ?
Pas sans autorisation. Une fermeture ou une couverture modifie l’aspect de l’immeuble : l’assemblée générale peut devoir la voter, et la commune peut exiger une déclaration préalable ou un permis selon la surface créée. Dans un périmètre protégé, l’avis de l’architecte des Bâtiments de France s’ajoute.
Une terrasse augmente-t-elle le prix d’un bien ?
Aucune règle officielle ne fixe la valeur du mètre carré de terrasse. Elle se discute bien par bien, selon la surface, l’exposition, la vue et l’usage possible. Le prix demandé au mètre carré habitable ne dit rien de l’extérieur : comparez le prix total et la surface de la terrasse.
Quelle différence entre une terrasse et un toit-terrasse ?
Le toit-terrasse est une terrasse aménagée sur la toiture de l’immeuble, le plus souvent au dernier étage. Son étanchéité et son accès demandent des vérifications propres, détaillées sur la page toit-terrasse.
Quels documents demander avant d’acheter ?
Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d’entretien, le montant des charges des deux derniers exercices et les diagnostics. Le guide des vérifications de copropriété détaille la liste.
Mise à jour : 14 octobre 2026. Sources : loi du 10 juillet 1965, article 46, Légifrance, ANIL, balcons et terrasses en copropriété.
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