Acheter un bien avec loggia ou cour
La loggia est un extérieur en retrait, abrité par la façade. La cour est un extérieur de rez-de-chaussée ou de premier niveau. Chacune a ses points de vigilance.
En bref
Une loggia se situe à l’intérieur du volume de l’immeuble, ouverte sur un côté seulement. Une cour est un espace à ciel ouvert entouré de bâtiments, souvent commun, parfois à jouissance privative. Ni l’une ni l’autre n’entre dans la surface loi Carrez quand elle est ouverte, et leur usage dépend du règlement de copropriété.
Ce que dit le droit
Loggia. La surface privative de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 porte sur les locaux clos et couverts. Une loggia ouverte n’y figure pas ; une loggia fermée par un vitrage, couverte et aménagée en pièce peut y entrer. L’annonce et l’acte doivent dire laquelle des deux situations s’applique.
Cour. Une cour d’immeuble est généralement une partie commune. Quand un lot en a l’usage exclusif, le règlement de copropriété doit l’écrire, comme pour une terrasse (voir l’ANIL). L’accès des autres copropriétaires, pour les poubelles, les vélos ou les réseaux, doit être précisé.
Usage. Le règlement peut interdire le stockage, les barbecues ou les plantations en pot. Fermer une loggia ou couvrir une cour modifie l’immeuble : accord de l’assemblée générale et règles d’urbanisme de la commune.
Vérifications avant l’offre
- Pour une loggia : ouverte ou fermée, et si elle est comptée ou non dans la surface annoncée.
- Pour une cour : propriété, jouissance exclusive, droits de passage des voisins et du syndic.
- La lumière : orientation, hauteur des bâtiments qui entourent la cour, vis-à-vis des fenêtres.
- Le bruit : résonance d’une cour fermée, usages des commerces ou des voisins.
- L’évacuation des eaux, l’état du sol et de l’étanchéité si la cour couvre un local en sous-sol.
- L’état des façades qui bordent la cour et le calendrier du ravalement.
Où trouver une loggia ou une cour
La sélection compte des loggias dans le 14e et dans le 15e, au Front de Seine, ainsi qu’à Saint-Étienne. Les cours privatives sont dans le 15e, et dans le 2e arrondissement, à Montorgueil, sur la page autres arrondissements. Un patio accompagne un appartement du 16e, et deux maisons de Malakoff s’ouvrent sur une cour commune (Hauts-de-Seine).
Biens à vendre avec une loggia ou une cour
Deux maisons autour d’une cour, Malakoff
3 pièces de 79 m² au 10e étage avec loggia de 10 m², Paris 14e
2 pièces de 28 m² avec cour privative de 12 m², rue Rosenwald
4 pièces de 74 m² à rénover avec trois chambres et balcon sur cour, rue Spontini
2 chambres avec salle d’eau et coursive privative de 9 m² sur cour arborée, Val-de-Grâce
4 pièces de 69 m² avec accès privatif à la cour, Montorgueil
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Questions fréquentes
Une loggia compte-t-elle dans la surface loi Carrez ?
Une loggia ouverte ne compte pas. Une loggia fermée par un vitrage et couverte, aménagée comme une pièce, peut compter. Le diagnostiqueur et l’acte tranchent ; demandez l’attestation de surface.
Une loggia peut-elle être fermée ?
Seulement avec l’accord de l’assemblée générale, et dans le respect des règles d’urbanisme de la commune. La fermeture change l’aspect de la façade et peut créer de la surface.
La cour d’un immeuble appartient-elle au propriétaire du rez-de-chaussée ?
Pas automatiquement. Une cour est le plus souvent une partie commune. Le lot du rez-de-chaussée peut en avoir la jouissance exclusive si le règlement de copropriété le prévoit.
Peut-on installer une terrasse en bois ou des plantations dans une cour privative ?
Oui, dans les limites du règlement de copropriété et sans entraver les accès communs. Vérifiez l’étanchéité du sol s’il couvre un local en sous-sol.
Quelle différence entre une loggia et un balcon ?
Un balcon est une saillie en façade, ouverte sur trois côtés. Une loggia est en retrait dans le volume de l’immeuble, ouverte sur un côté. Elle est plus abritée, mais reçoit parfois moins de lumière.
Que vérifier sur la lumière d’une cour ?
L’orientation, la hauteur des bâtiments voisins et l’étage du lot. Visitez à plusieurs heures : une cour étroite peut rester à l’ombre une grande partie de l’année.
Mise à jour : 14 octobre 2026. Sources : loi du 10 juillet 1965, Légifrance, ANIL, balcons et terrasses en copropriété.
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